JUNTA DE AJUSTES DEL CONDADO DE ROUTT
ACTA DEFINITIVA
10 DE AGOSTO DE 2026
La reunión de la Junta de Ajustes del Condado de Routt fue declarada abierta a las 6:00 p.m., con la participación de los siguientes miembros: el Presidente George Blau, Brian Kelly, David Hoffman, Todd Pedersen y Lyle Krug. También estuvieron presentes los planificadores del personal Michael Fitz y Greg Jaeger. Sarah Katherman preparó el acta.
COMENTARIO PÚBLICO
No hubo comentario público.
ACTA – 13 de julio de 2026
El Sr. Kelly propuso aprobar el acta de la audiencia de la Junta de Ajustes antes mencionada, tal como está escrita. El Sr. Hoffman secundó la moción. La moción fue aprobada por 4 – 0, con el Sr. Krug absteniéndose.
ACTIVIDAD: PL2026044
RECURRENTE: Kevin Rohnstock y Claudia Anderson
PETICIÓN: Ajuste al retiro de la línea de propiedad para permitir una adición/reconstrucción del garaje
Requerido: 50 ft. desde la línea de propiedad
Solicitado: 47.6 ft. desde la línea de propiedad occidental para un ajuste de 2.4 ft.
UBICACIÓN: 31650 Aspen Ridge Road; ubicado a 0.22 millas de la intersección de Aspen Ridge Road y Agate Creek Road
La Sra. Sally Kavanagh, arquitecta que representa al peticionario, revisó la audiencia anterior. Declaró que el diseño original para la expansión del garaje se había basado en un levantamiento topográfico proporcionado por Four Points Surveying and Engineering. Según dicho levantamiento, el garaje propuesto solo invadía muy ligeramente el área de retiro. Dijo que durante el proceso de revisión de la asociación de propietarios (HOA), que tomó mucho tiempo, la HOA decidió que quería reconsiderar los límites de construcción en la subdivisión. Para este proceso, se realizó un nuevo levantamiento por D & D, que difería aproximadamente 5 ft. en la mayoría de las ubicaciones respecto al levantamiento anterior y resultó en que el garaje propuesto invadiera el área de retiro en 5 ft. 9 in. Este es el plan que se presentó originalmente a la BOA en julio. La Sra. Kavanaugh dijo que el diseño también reflejaba los deseos de la HOA de retirar el edificio lo más posible hacia atrás en
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la ladera. El Sr. Rohnstock, el propietario, dijo que tras la reunión de la BOA de julio habían revisado el plan y habían desplazado el garaje propuesto varios pies hacia el este, reduciendo así la solicitud de ajuste de 5 ft. 9 in. a 2 ft. 6 in.
El Sr. Jaeger resumió la discusión de la BOA de la reunión de julio, señalando que la BOA había sugerido que el edificio propuesto podía ser desplazado hacia el este y que estarían dispuestos a considerar una solicitud de ajuste reducida. El Sr. Jaeger presentó diagramas del plan original y del plan revisado e indicó cómo el grado de invasión se había reducido con el nuevo diseño. También proporcionó vistas aéreas del vecindario y mapas de las pendientes pronunciadas en el área. Señaló que la huella del garaje propuesto con espacio residencial encima no había cambiado, pero se había desplazado varios pies hacia el este. Declaró que la ubicación del garaje presentaba algunos desafíos de ingeniería y operativos debido a las preocupaciones por la carga de nieve y el deshielo, así como por las preocupaciones sobre limitar la luz natural disponible hacia la residencia y las vistas desde ella. El Sr. Jaeger señaló que una Unidad de Vivienda Secundaria no estaría permitida en esta propiedad, por lo que si se extiende la fontanería al área residencial sobre el garaje, el solicitante necesitaría firmar un acuerdo de fontanería que limitaría el uso de este espacio. Este acuerdo se procesaría en conjunción con el permiso de construcción. El Sr. Jaeger presentó elevaciones del garaje existente y del garaje expandido propuesto, así como fotografías del sitio y el área circundante. El Sr. Jaeger repasó los criterios que deben cumplirse para que un ajuste sea aprobado y las razones por las cuales el personal determinó que la propuesta revisada cumple con dichos criterios. Repasó las condiciones sugeridas de aprobación.
El Sr. Blau elogió al peticionario y al personal por trabajar en el rediseño de la estructura propuesta para reducir la solicitud de ajuste.
En respuesta a una pregunta del Sr. Krug, la Sra. Kavanaugh confirmó que solo una esquina del garaje invadiría el retiro requerido.
El Sr. Hoffman preguntó si la discrepancia entre los dos levantamientos topográficos se había resuelto. La Sra. Kavanaugh declaró que el levantamiento de D&D había empleado tecnología más nueva y había utilizado un clavo de esquina de levantamiento diferente como base. El Sr. Kelly señaló que algunos clavos se basan en una cuadrícula más antigua y otros en una cuadrícula más nueva. Este problema aplica a todo Dakota Ridge, así como a algunas otras áreas del Condado.
No hubo comentarios públicos.
MOCIÓN
El Sr. Krug propuso aprobar el elemento PL20260044, un ajuste de 2.4 feet desde el retiro requerido de la línea de propiedad desde la línea de propiedad occidental, para un retiro de 47.6 ft. Esta aprobación se basa en los siguientes hallazgos de hecho:
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Se impondrán dificultades prácticas peculiares y excepcionales o una carga innecesaria e irrazonable al propietario del inmueble si las disposiciones de este UDC se aplican estrictamente, debido a que existen limitaciones específicas de ingeniería que requieren medidas de mitigación para un ingreso y egreso seguros a las estructuras.
El Ajuste solicitado es la desviación mínima necesaria para permitir un uso razonable del inmueble. La alteración propuesta se extiende lo más al Este posible sin causar problemas de seguridad y acceso.
El Ajuste es necesario para otorgar al inmueble derechos y privilegios de uso comparables a los permitidos en otros inmuebles de la vecindad y en el distrito de zonificación aplicable, ya que es común y habitual contar con un garaje con espacio de almacenamiento o auxiliar en la parte superior en áreas residenciales.
El Ajuste, si se otorga, no conferirá una conveniencia personal o un privilegio especial al solicitante, porque el tamaño y el uso de la estructura son comunes en el área, y otros lotes dentro de la subdivisión han recibido Ajustes por restricciones similares, lo que hace que esta no sea ajena a esta subdivisión.
Las circunstancias que crean la carga existían en la fecha de vigencia de las regulaciones de las cuales se solicita un ajuste, o fueron creadas posteriormente sin culpa del solicitante, ya que se ha demostrado que las complejidades documentales históricas de la subdivisión contribuyeron a la carga, en lugar de las acciones del solicitante.
El inmueble para el cual se solicita un Ajuste posee una restricción específica del sitio, como una estrechez, profundidad, forma o topografía excepcionales u otra situación o condición extraordinaria y excepcional que no ocurre generalmente en otros inmuebles del mismo distrito de zonificación, porque este inmueble particular es más pequeño que la mayoría de los inmuebles del mismo distrito de zonificación y tiene un área desarrollable limitada debido a la topografía, lo cual no ocurre generalmente en otros inmuebles del mismo distrito de zonificación.
El Ajuste, si se otorga, no disminuirá el valor, uso o disfrute de los inmuebles adyacentes, ni limitará la luz, el aire y el espacio abierto deseables en la vecindad, ni cambiará el carácter de la vecindad. La alteración mantendrá los requisitos de tamaño y altura aplicables al distrito de zonificación y a las normas de uso. La alteración propuesta se ubicará a una distancia segura de la carretera y estará suficientemente separada de los inmuebles vecinos.
El Ajuste, si se otorga, no será directamente contrario a la intención y el propósito de este UDC o del Plan Maestro, ya que los Ajustes proporcionan flexibilidad para inmuebles únicos cuando la aplicación estricta del UDC
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retrocesos del Código de Desarrollo Urbano (UDC) crea una dificultad innecesaria sin
beneficio público.
Esta aprobación está sujeta a las siguientes condiciones:
- Esta aprobación es específica para los planos presentados en la solicitud. Cualquier
cambio en la huella, tamaño, altura o ubicación en el sitio que aumente el nivel de
no conformidad estará sujeto a una nueva solicitud. Los cambios menores que
no aumenten el nivel de no conformidad pueden ser aprobados
administrativamente, sin aviso - Todo el desarrollo asociado con este Ajuste, incluyendo iluminación,
señalización, servicios públicos, aguas pluviales, acceso, estacionamiento, paisajismo/revegetación,
y almacenamiento de nieve, deberá cumplir con los estándares aplicables en el Capítulo 3
del UDC.
El Sr. Kelly secundó la moción.
La moción fue aprobada por 5 – 0, con la votación afirmativa del Presidente.
ACTIVIDAD: PL2026043
RECURRENTES: Tyson y Ashley Sweetser
PETICIÓN: Ajuste al retroceso de la línea de propiedad para un
edificio agrícola auxiliar
Requerido: 50 pies desde la línea de propiedad
Solicitado: 18 pies desde la línea de propiedad occidental para un ajuste de 32
pies
UBICACIÓN: En la intersección occidental del County Road 69 y la Highway
40; ubicado en 11635 County Road 69
La Sra. Ashley Sweetser revisó el historial de la propiedad, que fue comprada
por los abuelos de Tyson Sweetser en 1979. Ella declaró que ella y su esposo
compraron la propiedad en 2022. Cuando solicitaron un permiso de construcción para una
nueva casa, se descubrió que varios edificios auxiliares no estaban en conformidad
con los retrocesos requeridos. Algunos fueron determinados como legalmente no conformes
y otros no. Todas las estructuras ilegales fueron removidas excepto por el
cobertizo agrícola (pole barn de 3 lados) que es necesario para su operación agrícola.
La Sra. Sweetser declaró que habían discutido solicitar un
ajuste para el cobertizo en ese momento, pero habían sido fuertemente desanimados
de hacerlo por el personal de Planificación, quien sugirió que un ajuste era poco probable que fuera
aprobado. La Sra. Sweetser revisó el proceso a través del cual originalmente
habían pensado que tendrían que demoler el extremo del cobertizo que invade el
retroceso, pero terminaron obteniendo aprobación para solo remover el techo del norte
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extremo, dejando los muros, que entonces se consideraron una cerca ingenierizada.
Se determinó que la estructura restante era estructuralmente sólida. Ella dijo que
el techo fue retirado, pero que sin el techo el cobertizo no funcionaba bien, por lo
que volvieron a poner el techo. Esto dio lugar al Aviso de Violación y al caso de
aplicación de normas. Ella dijo que han estado trabajando con el personal del
Condado en una solución. La Sra. Sweetser dijo que había sido un error no solicitar
un ajuste antes de construir la casa, y que lamentan no haberlo hecho
antes de que se retirara el techo. Presentó fotos de la estructura con y
sin techo.
La Sra. Sweetser presentó un diagrama de la propiedad con los usos de cada área
sombreados. Señaló que la ubicación de los edificios existentes, el camino de acceso, el patrón de
circulación para equipos agrícolas, el sistema séptico y el campo de filtrado limitan las
áreas disponibles para otros usos, sin quitar tierra productiva de heno. Señaló que, aunque la parcela es pequeña (aproximadamente 7.5 acres), es
agrícola productiva. Revisó la operación agrícola que se
realiza en la propiedad. La Sra. Sweetser discutió las posibles ubicaciones alternativas
para el cobertizo y proporcionó las razones por las que ninguna de ellas sería
práctica, o en algunos casos ni siquiera viable. Enfatizó que, para
funcionar correctamente, el cobertizo de 3 lados debe estar orientado de manera que la parte posterior quede
hacia el oeste, protegiendo las bahías abiertas del viento y el clima predominantes.
La Sra. Sweetser declaró que el personal de Planificación está de acuerdo en que los criterios #4, #6 y #7 se cumplen
por la solicitud. Añadió que no ha habido quejas sobre la
estructura, que la estructura no interfiere con el mantenimiento vial ni con la quema de nieve, que
los vecinos apoyan el ajuste, y que muchas propiedades en la cercanía tienen
estructuras similares para apoyar sus pequeñas operaciones agrícolas. La Sra. Sweetser
añadió que mover el cobertizo a otra ubicación causaría dificultades operativas,
reduciría la utilidad del cobertizo y trasladaría el impacto a otro lugar.
Con respecto al criterio #1, la Sra. Sweetser declaró que, sin el techo, la estructura
no funciona como un granero de postes para proteger ganado, heno y equipos, que
reubicar el cobertizo consumiría tierra agrícola productiva y requeriría
adicionales perturbaciones. Dijo que tener que reubicar el cobertizo
sería una dificultad innecesaria y afectaría negativamente su operación
agrícola.
Con respecto a los criterios #2 y #3, la Sra. Sweetser declaró que retirar el techo nuevamente
no es una opción sobre la mesa, y no funcionó cuando se intentó. Dijo
que cualquiera de las alternativas a la ubicación actual crearía nuevos impactos y no
se solicita mayor incursión en la línea de retiro. Señaló que,
con los muros sin techo, la incursión en la línea de retiro fue visualmente la misma
que con el techo. La Sra. Sweetser dijo que los cobertizos de ganado/heno son un uso común,
y que muchos cobertizos incursionan en líneas de retiro en todo el Condado.
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Con respecto al criterio n.º 5, la Sra. Sweetser declaró que la estructura se encontraba en su ubicación actual cuando compraron la propiedad. Dijo que la restauración del techo no fue cuando comenzó la invasión en el retiro; esta comenzó con la construcción de la bodega. Reconoció que los propietarios anteriores (los abuelos del Sr. Sweetser) habían construido la bodega sin un permiso. Dijo que estaban bajo la impresión de que, dado que la bodega iba a ser utilizada exclusivamente para fines agrícolas y no cuenta con servicios de electricidad ni plomería, no requería un permiso.
Con respecto al criterio n.º 8, la Sra. Sweetser citó varias políticas y secciones del Plan Maestro de Routt County que respaldan fuertemente la preservación de la agricultura y el carácter rural. También señaló que el Plan Maestro fomenta el uso continuo y la reutilización de las estructuras existentes.
La Sra. Sweetser declaró que el resultado menos impactante sería permitir que la bodega existente permaneciera en su ubicación actual. Solicitó que la BOA aprobara la solicitud de ajuste con condiciones razonables, si fuera necesario, y permitiera que la bodega permaneciera en su ubicación actual.
El Sr. Jaeger revisó el historial de la parcela y la cronología, tal como fue discutido previamente por la Sra. Sweetser. Un detalle de las fechas se proporciona en el informe del personal. El Sr. Jaeger presentó una vista aérea del sitio e indicó las diversas estructuras y usos en la propiedad. También presentó un mapa que muestra las pendientes pronunciadas que afectan a una porción de la parcela. Presentó y revisó el diagrama que indica los usos de diferentes partes de la parcela. Indicó la porción de la bodega que invade el retiro, y que fue objeto del permiso de demolición que llevó a la eliminación del techo desde el extremo norte de la bodega. También presentó fotografías del sitio desde una variedad de ubicaciones, incluyendo fotografías de la bodega con y sin techo.
El Sr. Jaeger revisó los criterios que deben cumplirse para que un ajuste sea aprobado y discutió las razones por las cuales el personal determinó que los criterios n.º 1, n.º 2, n.º 3, n.º 5 y n.º 8 no pueden ser respaldados. Un análisis detallado de los criterios se proporciona en el informe del personal. Enfatizó que, al eliminar el techo, el solicitante había demostrado que el cumplimiento de las regulaciones era posible y añadió que hay espacio para que la bodega se ubique en otro lugar de la propiedad.
En respuesta a una pregunta del Sr. Hoffman, el Sr. Jaeger confirmó que estacionar autocaravanas, remolques y equipos está permitido en el retiro. El Sr. Hoffman preguntó si la bodega podría ser reubicada al extremo sur de la bodega más antigua, donde actualmente se estaciona el equipo. Entonces, la autocaravana, el remolque y el equipo podrían ser movidos al retiro. La Sra. Sweetser dijo que esto sería posible, pero implicaría la dificultad de demolición y reconstrucción, incluyendo trabajos adicionales de nivelación, excavación, etc.
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El Sr. Krug preguntó sobre el historial del uso de la parcela. El Sr. Sweetser repasó el historial, señalando que había estado en uso agrícola continuo desde 1979. Declaró que su abuelo había construido la adición al cobertizo. Dijo que ese cobertizo se utiliza para ganado, incluyendo las ovejas 4-H de sus hijos, así como para almacenar equipos agrícolas y heno. Confirmó que la operación agrícola en la parcela era pequeña y que tanto él como su esposa tienen empleos a tiempo completo. El Sr. Pedersen preguntó cuándo se construyó la adición al cobertizo. El Sr. Jaeger aclaró que el cobertizo original fue construido en 1990 y la adición que invade el retiro se construyó en algún momento entre 2009 y 2011. Repasó el proceso mediante el cual todos los elementos de una propiedad se revisan y deben ponerse en conformidad con las regulaciones antes de la emisión de un permiso de construcción. Confirmó que si los Sweetser no hubieran solicitado un permiso de construcción, el cobertizo no habría sido señalado para aplicación. En respuesta a una pregunta del Sr. Pedersen, la Sra. Sweetser dijo que no habían buscado un ajuste para el cobertizo porque el personal de Planificación los había desanimado fuertemente a hacerlo. El Sr. Sweetser añadió que parecía un proceso costoso por el cual pasar si solo iban a ser denegados. El Sr. Pedersen preguntó sobre los cambios operativos que habían ocurrido cuando se retiró el techo. El Sr. Sweetser confirmó que los equipos de henificación no estaban protegidos, que el heno, que normalmente se almacena en los establos del norte debido al patrón de circulación de los equipos, tuvo que ser colocado en otro lugar. Añadió que sin la pared norteña, la nieve soplaba hacia adentro y se habría acumulado en el resto del cobertizo. Señaló que comparte los equipos de henificación con su padre, y que es importante protegerlos. El Sr. Pedersen preguntó sobre los otros edificios auxiliares que habían sido retirados. El Sr. Sweetser los describió y dijo que hubo poco impacto por su retiro. El Sr. Kelly declaró que le molesta aplicar el retiro de 50 pies a las estructuras agrícolas. Ofreció que los graneros y cobertizos tradicionalmente han estado ubicados cerca de las líneas de propiedad en propiedades agrícolas por una razón: preservar la mayor cantidad posible de tierra agrícola productiva. Declaró que el Condado está intentando preservar la agricultura en Routt County, pero que esta regulación de retiro de 50 pies no refleja esta práctica común. Señaló que muchos edificios auxiliares están ubicados en los retiros en todo el Condado. El Sr. Kelly declaró que la aplicación estricta de la regulación del retiro castiga a las personas por intentar mejorar su propiedad. Reconoció la tensión entre el cumplimiento de la regulación y la función del edificio, y ofreció que estaba dividido respecto a esta solicitud. El Sr. Kelly declaró que muchas políticas del Plan Maestro están diseñadas para ayudar a las operaciones agrícolas, y sugirió que se necesita aplicar el sentido común.
También señaló que se habían presentado cuatro cartas de apoyo al ajuste.
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El Sr. Pedersen preguntó si el equipo necesario para operar la pequeña actividad de siega era el mismo que el requerido para una más grande. El Sr. Sweetser declaró que lo era y señaló que tienen mucho menos espacio para almacenamiento en su pequeña propiedad.
En respuesta a una pregunta del Sr. Hoffman, el Sr. Jaeger confirmó que el personal había “reiniciado” la fecha de creación de la dificultad a la restauración del techo. Reconoció que el criterio n.º 5 habría sido sustentable si los Sweetsers hubieran solicitado un ajuste antes de retirar el techo. Agregó, sin embargo, que al retirar el techo, el solicitante había demostrado que la estructura podía reducirse en tamaño sin afectar la integridad estructural del resto del cobertizo.
El Sr. Hoffman dijo que su preocupación es que el solicitante había restaurado el techo sin un permiso para hacerlo. Dijo que este asunto necesita ser abordado. La Sra. Sweetser dijo que han acordado solicitar retroactivamente un permiso de construcción.
El Sr. Jaeger confirmó que el solicitante necesitaría obtener ya sea un permiso de construcción o de demolición para cualquier modificación, o si se permite que la estructura permanezca.
El Sr. Fitz revisó la discusión que había llevado a permitir al solicitante retirar solo el techo y dejar las paredes intactas. Dijo que no hay restricciones de altura para las vallas en el distrito de zona AF, por lo que el cobertizo sin techo era técnicamente conforme, aunque absurdo.
El Sr. Blau preguntó si sería posible mover la parte del cobertizo que invade